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위기의 여의도 오피스시장… 공실대란 오나



대표적인 서울 도심 오피스 지구인 여의도 오피스시장이 각종 악재로 활기를 잃어가고 있다.

과거 여의도에 위치하던 금융공공기관의 지방 이전으로 인해 증권사와 자산운용사의 탈(脫) 여의도 현상이 심화되고 있기 때문이다. 하지만 이러한 수요 감소에도 불구하고 오히려 새 오피스 빌딩은 속속 공급되면서 '공급 과잉' 우려는 더욱 커지고 있다.

20일 세빌스코리아에 따르면 지난해 4·4분기 여의도의 프라임 오피스 순흡수면적은 3만6200㎡ 감소해 지난 2015년 2분기 이후 5분기 만에 마이너스로 돌아섰다. 공실률은 14.5%를 기록해 서울 3대 권역(도심·강남· 여의도) 평균인 13.7%에 비해 높은 수준을 유지했다.

주요 대기업들의 사업장이 위치한 프라임급 오피스 빌딩의 경우 여의도와 서울 내 다른 주요 업무지구와의 공실률 격차가 더욱 크다. 강남권(7.16%)과 강북 도심권(8.45%)에 비해 여의도(15.08%)가 두 배 정도 빈 사무실이 많다.

이처럼 여의도 오피스 빌딩이 된서리를 맞고 있는 것은 전통적으로 여의도 오피스 빌딩에 터를 잡고 있던 증권사들이 최근 속속 짐을 싸 다른 곳으로 이사를 하고 있기 때문이다.

우선 지난 1월 대신증권이 명동에 지하 7층~지상 26층·연면적 5만3328㎡의 대신파이낸스센터신사옥을 완공하고 여의도를 떠났다.

그 전에는 미래에셋대우가 IT 부서를 제외한 본사 전 부서를 을지로 센터원 빌딩으로 이전을 시작해 이달 초에 본사 이전을 완료한 바 있다.

이 같은 증권사들의 탈 여의도 바람은 여의도에 위치해 있던 각종 금융관련 공기관들의 이탈에 의한 도미노 현상이란 지적이다. 지난 2005년 증권거래소가 정부의 공공기관 지방 이전 정책에 따라 부산으로 이전했으며 2012년에는 한국금융위원회가 여의도에서 광화문으로 이전했다. 2014년에는 한국예탁결제원 역시 부산에 새 보금자리를 마련했다.

이처럼 금융회사들의 여의도 이탈이 계속되고 있는데다 중소형 증권사를 중심으로 인수합병(M&A) 매물들도 대거 쏟아지고 있어 여의도 오피스시장의 경우 최소 2~3년은 분위기 반전이 어려워 보인다.

파크원 조감도.



특히 수요가 감소하고 있는데도 불구하고 공급은 계속돼 공실률 증가 우려는 더 커지고 있다.

우선 내년 상반기 K타워(4만7388㎡)를 시작으로 2018년 하반기 교직원 공제회 신사옥(8만3381㎡)이 새로 들어서며 2020년 파크원(39만1067㎡)이 들어서는 등 앞으로 3년간 여의도에는 총 66만㎡ 규모의 오피스 공급이 예정돼 있다.

부동산컨설팅업체 세빌스코리아 조사 결과 현재 여의도에서 가장 큰 규모의 오피스 빌딩인 IFC 빌딩의 공실률은 69%에 달한다. 이런 상황에서 2020년까지 IFC 빌딩의 세 배 이상 되는 오피스 빌딩이 공급될 경우 공실률 문제는 더 심각해질 전망이다.

업계 관계자는 "잇따른 금융기관 및 증권사의 이탈로 여의도 오피스시장이 당장 활성화 되기는 어려워 보인다"이라며 "과거 강남 오피스 시장이 스타트업 기업 이전으로 공실률 문제를 해결했듯 여의도 오피스시장도 새로운 모델 창출이 없으면 침체가 오래 갈 수도 있다"고 말했다.

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